👉 Réceptions tardives, télévision à volume excessif, travaux intempestifs : lorsque ces nuisances proviennent d’un voisin propriétaire, beaucoup pensent qu’aucun recours n’est possible. Peut-on expulser un propriétaire bruyant dans ce cas ? « Il est propriétaire, il fait ce qu’il veut chez lui » entend-on souvent. Cette croyance est juridiquement infondée.
Le statut de propriétaire n’octroie aucune immunité face aux troubles de voisinage. La loi sanctionne les comportements anormaux constituant des nuisances quel que soit le titre d’occupation du bien. Ce qui va varier, c’est le fondement et l’approche.
Peut-on réellement contraindre un copropriétaire bruyant à quitter les lieux ? Quels sont les fondements juridiques de tels recours ? Comment procéder concrètement lorsque les nuisances persistent ? Cet article examine les solutions légales à disposition des copropriétaires et syndics confrontés à ces situations.
Table des matières
Le bruit excessif : une atteinte à la jouissance paisible des lieux
En droit, chaque copropriétaire a l’obligation de ne pas troubler la tranquillité des autres occupants. Cette règle découle à la fois :
- du règlement de copropriété,
- de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (droit de jouir de son lot sans nuire aux autres ou porter atteinte à la destination de l’immeuble),
- et de l’article 1253 du Code civil (responsabilité en cas de trouble anormal de voisinage).
Un propriétaire peut donc être sanctionné pour tapage diurne ou nocturne, musiques excessives, cris répétés, activité commerciale excessivement bruyante, ou travaux non autorisés et/ou à des heures interdites.
Bon à savoir : Le trouble de voisinage n’a pas besoin d’être intentionnel pour être
sanctionné. Il suffit qu’il soit anormal et répété, même en journée.
L’expulsion d’un propriétaire : une impossibilité juridique
Contrairement aux idées reçues, il n’existe aucune procédure permettant d’expulser directement un copropriétaire de son lot, même en cas de nuisances graves et répétées. Cette impossibilité découle du caractère constitutionnel du droit de propriété en France.
Le syndic n’a pas le pouvoir d’expulser un propriétaire, et l’assemblée générale des copropriétaires ne peut pas non plus imposer une telle mesure. Seuls les locataires peuvent faire l’objet d’une procédure d’expulsion (y compris par la copropriété en cas de carence du bailleur au titre de l’action oblique).
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La vente forcée : une exception très limitée
La vente forcée d’un lot de copropriété ne peut intervenir que dans des circonstances très spécifiques, principalement liées aux impayés de charges. La jurisprudence ne reconnaît pas la possibilité de forcer la vente d’un bien en raison de simples nuisances comportementales.
Cas légaux de vente forcée :
- Impayés de charges de copropriété après mise en demeure
- Défaut de paiement d’un prêt hypothécaire
- Non-paiement des impôts fonciers
Cette procédure ne peut donc pas être déclenchée uniquement pour des troubles de comportement ou des violations du règlement de copropriété sans impayés financiers.
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Vos recours concrets face aux nuisances
Bien que l’expulsion d’un copropriétaire soit impossible, plusieurs solutions efficaces
existent :
La voie amiable
- Échanger directement avec le voisin concerné
- Envoyer un courrier simple, puis recommandé si nécessaire
- Faire intervenir le syndic de copropriété pour rappeler les règles
Le constat de nuisance
- Faire appel à un commissaire de justice pour constater les troubles (idéalement plusieurs fois pour montrer la répétition)
- Collecter des témoignages de voisins
- Demander une expertise acoustique, le cas échéant
La voie judiciaire
- Assignation en référé devant le tribunal judiciaire pour troubles anormaux de voisinage et/ou violation du règlement de copropriété
- Possibilité de demander des dommages et intérêts notamment en cas de préjudice avéré
- Condamnation sous astreinte financière pour faire cesser les nuisances
Bon à savoir : En copropriété, les frais de justice peuvent parfois être pris en charge collectivement s’ils engagent le syndicat des copropriétaires dans l’intérêt commun.
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- évaluer la gravité juridique des troubles et les chances de succès ;
- vous conseiller sur les démarches amiables à initier ;
- rédiger les courriers de mise en demeure ;
- engager les actions judiciaires appropriées, seul ou avec le syndic.
- Un propriétaire n’a pas le droit de troubler la tranquillité des autres, même s’il est chez lui
- L’expulsion directe d’un copropriétaire est juridiquement impossible, contrairement aux locataires
- La vente forcée ne peut être demandée qu’en cas d’impayés de charges, pas pour des nuisances
- Des recours efficaces existent : actions amiables, syndic, commissaire de justice, action en cessation de trouble
Pourquoi consulter un avocat en droit immobilier ?
Solliciter un avocat a du sens lorsque des démarches préliminaires et de bon sens ont été effectuées (contacter la personne, courrier recommandé, impliquer le Syndic) mais que les nuisances persistent.
Un avocat vous accompagnera pour notamment :
Bon à savoir : les chances de succès d‘une telle action dépendent fortement des preuves apportées (témoignages, constats, courriers, etc.).
Vous subissez des nuisances insupportables dans votre copropriété ?
Consultez un avocat en droit immobilier ou en droit de la copropriété pour connaître vos droits et enclencher une procédure adaptée.
Ce qu’il faut retenir :
Un avocat est fortement recommandé pour défendre efficacement vos droits face à un voisin bruyant et propriétaire
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