Être propriétaire de son logement au sein d’une copropriété impose des droits, mais aussi des devoirs (sur l’organisation d’une copropriété : http://vosdroits.service-public.fr/N357.xhtml), notamment celui de payer des charges. Ces charges sont obligatoires au sein de l’organisation de la copropriété, gérée par un syndic. Ces charges prennent en compte l’entretien, les travaux des parties communes de la copropriété (entrée d’immeuble, ascenseur, etc), les assurances, le salaire d’un concierge, les frais liés au syndic… Ces charges sont réparties en fonction de la superficie du logement, de l’étage, on parle de répartition par tantièmes.
Tous les copropriétaires sont donc tenus de payer une provision de charges courantes tous les trimestres. Ces charges sont en grande partie déterminées lors d’une assemblée générale annuelle des copropriétaires qui est amenée à voter sur les questions liées au fonctionnement de la copropriété (travaux notamment).
Si un copropriétaire ne paye pas, seul le syndic peut agir pour un règlement amiable. Il doit informer le copropriétaire défaillant de la situation par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le copropriétaire répond au courrier et est de bonne foi, un étalement des charges peut être proposé en cas de souci financier du copropriétaire. Il est parfois prévu dans le règlement de copropriété pour limiter les recours à la procédure judiciaire, il est conseillé d’insérer dans le règlement de copropriété un protocole de recouvrement des impayés fixant les démarches préalables incombant au syndic, comme la possibilité d’accorder un règlement échelonné aux copropriétaires de bonne foi.
En cas de mauvaise foi ou de non-réponse au courrier, le syndic doit alors entamer une procédure judiciaire. Le syndic ayant la responsabilité du choix de la procédure en fonction du montant des charges dues et de la situation financière du copropriétaire défaillant, il est donc nécessaire de contacter un avocat afin d’être conseillé sur les démarches en vue d’un recouvrement judiciaire.
La première procédure est la déclaration au greffe pour des charges non payées inférieures à 4000 €. Le syndic et le copropriétaire débiteur sont convoqués par lettre recommandée AR. Le syndic saisit le greffe du tribunal d’instance par un simple déclaration comportant les identités des deux parties, l’objet de la demande et l’exposé rapide des motifs. L’huissier convoque alors les deux parties.
Il existe aussi une procédure d’urgence, le référé provision auprès du Président du Tribunal de grande instance. Cela peut être utile lorsque des travaux sont suspendus faute de paiement des fournisseurs.
L’injonction de payer déposée devant le tribunal d’instance permet d’obtenir, en moins de deux mois généralement et quelque soit le montant des charges encore dues, un titre exécutoire permettant au syndic d’engager une procédure de saisie en recouvrement (saisie des rémunérations de travail, saisie vente et saisie immobilière). Le juge statue sur dossier, il est fortement conseillé de faire appel à un avocat afin de préparer au mieux la demande. Le débiteur a un mois pour faire appel.
Si la demande de recouvrement concerne des charges pour un exercice comptable clos, seule la procédure judiciaire est envisageable.
Les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire défaillant.
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