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Tout savoir sur la séparation de bien sans mariage et sans PACS

Que se passe-t-il lors d’une séparation alors que vous avez acheté un bien sans être marié ou PACSé ?

Achat et séparation de bien pour la résidence principale

Union libre et résidence principale

Si vous vivez en couple de manière stable et continue sans mariage ou PACS, vous êtes en union libre ou concubinage (article 515-8 du code civil).

Au cours de cette vie de couple, vous avez pu acquérir des biens et cela séparément ou en commun. Votre résidence principale sera souvent votre acquisition la plus importante.

Si vous achetez cette résidence en commun, il y a alors indivision et chacun des concubins, nommé alors indivisaire, deviendra propriétaire du bien indivis et cela pour des parts égales ou différentes.

Cette acquisition fera l’objet d’un acte notarié publié au service de la publicité foncière ; acte qui peut comporter les parts de chacun des concubins. Si il n’y a pas de précisions sur les quote-parts, chaque indivisaire détiendra une part égale.

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Il est important de préciser que la propriété du bien reviendra à ceux qui figurent dans l’acte sans prendre en compte la façon dont cette acquisition a été financée (Cass., Civ., 1ère, 10 janv. 2018, n° 16-25.190).

C’est ce titre de propriété qui permettra de prouver qu’un concubin est en droit de revendiquer la propriété indivise du bien.

Indivision et séparation

clé séparée en deux
Revoir la résidence de chacun.

Cette indivision, en cas de rupture du concubinage et de séparation, aura l’une des conséquences suivantes :

  1. Les indivisaires pourront décider de conserver le bien puis de le louer à des tiers et de se répartir ensuite les loyers à prorata des parts détenus dans le bien. Cette répartition portera également sur les taxes foncières et autres frais qui incombent à tout propriétaire.
  2. En accord avec l’autre indivisaire, un des deux copropriétaires pourra décider de continuer d’occuper le logement. II devra alors, après le départ de l’autre indivisaire, verser une indemnité de jouissance privative au titre de l’occupation du bien (article 815-9 du code civil) et prendre à sa charge tous les frais qui découlent de cette occupation. L’estimation de l’indemnité s’effectue de manière amiable en fonction de la valeur locative du bien. Si vous ne trouvez pas d’accord, le juge pourra fixer le montant.

Indemnités d’occupation

Une indemnité d’occupation peut être due si l’un des concubins reste dans le logement acquis ensemble. L’indemnité n’est due que si l’un des deux use et jouit privativement du logement (il y a seul ses affaires).

L’évaluation de l’indemnité d’occupation se calcule par rapport à la valeur locative du bien.

Occupation = loyer

Mais si l’un des concubins exige de sortir de cette indivision sachant que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815 du code civil), l’autre concubin copropriétaire n’aura alors plus le choix qu’entre deux solutions :

  1. Accepter de vendre le bien et de répartir le prix de vente entre indivisaires au prorata de la quote -part détenue par chacun.
  2. Se porter acquéreur de la part de l’autre. En effet si l’un des deux concubins veut conserver le bien, il aura priorité (droit de préemption) pour racheter la quote-part de son concubin indivisaire (article 815-14 du code civil).

Quel que soit la solution retenue, elle devra avoir été approuvée par les deux concubins. Cependant si vous ne trouvez pas d’accord, il faudra saisir le tribunal judiciaire afin que le bien soit vendu aux enchères publiques.

Dans ce cas d’adjudication, l’autre indivisaire détient un droit qui lui permet de se substituer à tout acquéreur (article 815-15 du code civil).

Les possibilités de rester en indivision et de sursoir à cette vente sont peu nombreuses. Cela peut se produire si :

  • La vente immédiate du bien risque de nuire à sa valeur ;
  • Le cadre d’une convention d’indivision prévoit le maintien de cette indivision (5ans maximum).

Comment évaluer le bien ?

Chacun des concubins peut proposer des estimations faites par différentes agences, s’ils ne sont pas d’accord sur le prix de vente. Les avocats de chacun tenteront de trouver un prix d’accord. A défaut le juge désignera un notaire pour évaluer le bien.

Séparation de bien et conflits

Une séparation n’est jamais simple.

De la séparation des concubins et du partage du bien indivis peuvent naitre de nombreux litiges.

Ces litiges peuvent porter sur la valorisation du bien indivis ou encore sur la date à laquelle ce bien doit mis en vente en cas de fluctuation importante à la hausse comme à la baisse du marché immobilier.

Mais ils peuvent également survenir lorsqu’un des indivisaires estime avoir engagé, avant la rupture du concubinage, des dépenses pour l’amélioration, l’entretien, le remboursement du crédit, le paiement des charges… et cela pour des montants supérieurs à ceux qui lui incombaient par application de la quote-part qu’il détient dans le bien.

Cet indivisaire estimera alors être bénéficiaire d’une créance au détriment de l’autre ; créance qu’il pourra faire valoir lors du partage du prix de vente.

Ces créances peuvent se compenser. Par exemple la créance d’un indivisaire au titre du remboursement du prêt immobilier peut se compenser par celle détenue par l’autre indivisaire au titre des dépenses du ménage « …lorsqu’il existait une volonté commune de partager les dépenses de la vie courante… » (Cass, Civ1, 7 février 2018, pourvoi n° 17-13979) ;

Il est possible de prévenir la survenance de certains de ces litiges par la signature d’une convention d’indivision qui permettra d’arrêter les modes de fonctionnement de l’indivision et la durée de celle-ci (article 1873-1 du code civil). Cette convention devra être écrite, passée par acte notarié et être soumise aux formalités de la publicité foncière. (Article 1873-2 et 265-2 du Code civil),

Taxe d’habitation : qui doit payer ?

On considère que la taxe d’habitation est un acte qui permet la conservation du bien. Elle doit ainsi être régler les deux concubins à hauteur de leurs droits dans l’indivision.

Il est cependant possible de se mettre d’accord pour que l’un ou l’autre des concubins effectue le règlement.

Les avocats des parties peuvent prévoir un rêglement par moitié ou au prorata selon les revenus des concubins ou par celui qui occupe le bien.

Pour les litiges restants, votre avocat en droit de la famille vous apportera tout son soutien.

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4 Commentaires
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Bonjour en couple vie maritale sans pacs ou autre union libre nous decido,s de nous séparer ma compagne se refuse à tout accords de division des biens car plusieurs bien je note que j ai pratiquement assumé les remboursement des prêts qui sont soldés aujourd’hui que j ai toujours règles les impôts taxe habitation et foncière tout en participant au frais pour vivre nous avons deux fils en commun âges aujourd’hui de 30 et 32 àns donc plus à charge
nous avions entrepris un détachements de deux parcelles pour en faire donations à nos enfants de notre vivant avec usufruit décision prise suite à un AVC que j ai subit en 2020 et ne peux plus exercer
madame à suivi et accepter le projet avec moi et aujourd’hui nous sommes à therme il reste le dépôt au cadastre pour numéroter les parcelles et madame refuse de signer le dernier document elle refuse tout arrangement à l amiable avec des amies qui lui conseillent de tout refuser or nul ne peut obliger quelconque, à rester en indivision je l en ai informé elle m à bien précisée vouloir le mettre des bâtons dans les roues je lui est répondu que je souhaite quitter le domicile et que tans qu’une solution ne sera établie je serais présent au domicile à ma convenance avec des absences plus ou moins prolongées et retour sans en avertir car je ne travaille plus Ce sera plus contraignant pour elle que pour moi ceci dit j ai déjà pris contact téléphonique avec un avocat sur les différentes solutions à l amiable ou alors avec les comptes de qui a vraiment réglé les échéance et autres madame n ayant que très peu travaillée ce qui l’a défavoriserait fortement alors j opté pour une mise en vente aux enchères car je ne me sens vraiment pas de continuer dans cette situation car actuellement nous cohabitons et faisons tout à part
si vous pouviez m apporter une aide ce serai avec grand plaisir pour Information le fait d avoir fait ce détachement de par elle augmente considérablement le prix de la propriété
dans l attente de vous lire ou vous entendre salutations sincères

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Bonjour,
depuis 2 ans j’attend que Mr qui a gardé la maison, me donne ma part. Nous ne sommes pas d’accord sur l’estimation de la maison. Ne payant rien pour la maison (je suis partie, il a tout gardé) depuis notre séparation, il me dit que je lui dois la moitié du remboursement du crédit, les impôts fonciers. Mais c’est plutôt à lui de me devoir une indemnité de compensation?
concernant les frais de dossier chez le notaire, je pense qu’ils sont à sa charge, mais il n’est pas d’accord non plus.
que doit je faire dans cette situation ?

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bonjour, j’aurais donc une question ….séparée du père de mes deux enfants et étant en concubinage decembre 2000, monsieur n’a jamais voulu ce marié , compris pourquoi maintenant….en decembre 2016 je quitte mon concubin avec la decision d’un juge pour la repartition de la garde bien sur etant a plus de 100km , il n’a jamais voulu faire le partage de la maison ayant vecu avec cette personne plus de 20ans et me laissant sans rien …..ai je le droit a quelque chose encore??? je trouve cela de sa part vraiment inioble , il a un bien payé depuis l’instant que je suis parti et moi rien ….pouvez vous m’aider merci encore

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Bonjour, avez vous pu récupérer quelques choses au moins

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