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Cession de bail : 5 précautions à prendre

Vous envisagez de céder votre bail commercial ? La cession de bail est un acte encadré par des règles strictes, visant à protéger les parties concernées – le bailleur, le cédant (vous) et le cessionnaire. Et toute irrégularité vous expose à des sanctions… Découvrez les 5 précautions majeures à prendre, pour une cession de bail conforme à la loi, ainsi qu’à vos intérêts.

#1 Cession du droit au bail ou cession du fonds de commerce : les règles diffèrent

Cession de bail ou de fond de commerce ?

En fonction des circonstances, vous ne réalisez pas la même opération :

  • Cession du droit au bail : vous vous contentez de déménager votre activité à une autre adresse ? Vous conservez à cet effet la plupart des éléments de votre fonds de commerce : vos outils de travail, votre stock, votre clientèle, votre nom commercial… Pour autant, vous n’avez plus besoin de votre local commercial actuel : vendez votre droit au bail pour en tirer de l’argent. La cession du droit au bail consiste à vendre au cessionnaire le droit de s’installer à votre emplacement, qui est attractif parce qu’il est stratégique et/ou pas cher.
  • Cession de fonds de commerce : vous arrêtez votre activité ? Dans ce cas, vous n’avez plus besoin d’aucun élément composant votre fonds. Vous vendez tout, droit au bail inclus !

Dans les 2 cas de figure, vous êtes à l’origine d’un changement de locataire à l’égard du bailleur. Et en conséquence de la cession de bail, le nouveau locataire reprend le contrat dans les conditions initiales : droits et obligations identiques, bénéfice du renouvellement du bail, loyer inchangé – le changement de locataire ne justifie pas le déplafonnement du loyer)…

Une différence majeure à connaître entre cession du bail seul et cession de tout le fonds de commerce :

  • Votre contrat peut vous interdire de céder votre droit au bail. En tout état de cause, vous avez besoin de l’accord préalable du bailleur.
  • A contrario, si vous cédez votre fonds de commerce, le bailleur ne peut en aucun cas interdire la cession du droit au bail.

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#2 Reprenez votre contrat pour vérifier vos droits et obligations dans le cadre d’une cession de bail

Vérifiez si vous avez besoin de la validation du bailleur.

Votre contrat initial comporte nécessairement des clauses relatives à la cession de bail. Conformez-vous-y, pour éviter l’irrégularité de l’opération ! Parmi les clauses fréquentes :

  • La clause d’interdiction de cession isolée du bail : la plupart des baux commerciaux la prévoient ! Si cela vous concerne, obtenez l’accord préalable du bailleur pour céder votre droit au bail indépendamment du fonds de commerce.
  • La clause d’agrément : en vertu de cette disposition, vous devez préalablement soumettre votre projet au bailleur. Après étude du dossier du candidat locataire, le bailleur choisit d’agréer ou non la cession. Sachez qu’un motif légitime doit justifier son refus.
  • La clause de solidarité : vous êtes solidaire du nouveau locataire pour le paiement des loyers et charges. Cette clause peut avoir des conséquences lourdes sur le plan financier ! Vérifiez avec d’autant plus de minutie la solvabilité des candidats à la cession de bail, pour éviter de vous retrouver à payer leur loyer… Notez que la solidarité s’éteint dans un délai maximum de 3 ans à compter de la signature de l’acte de cession (article L145-16-2 du Code de commerce), et qu’elle ne s’applique pas en cas de redressement judiciaire du cessionnaire.
  • Le droit de préemption du bailleur : le bailleur se réserve contractuellement le droit de racheter votre droit au bail, en lieu et place du candidat cessionnaire. Dans ce cas, veillez à respecter la procédure : informez le bailleur et laissez-lui le délai prévu pour préempter ou non. Sachez que le cas échéant, le bailleur paye le prix convenu avec le candidat à la cession de bail.
  • La participation du bailleur à l’acte : votre contrat peut vous imposer de faire participer le bailleur à l’acte de cession de bail commercial – signature devant son notaire, par exemple.

#3 Respectez scrupuleusement la procédure

Le bailleur pourra réclamer le bail.

Votre décision prise, vous avez un candidat à la cession de bail. Reste à formaliser l’accord !

  1. Prévenez votre bailleur : vous devez non seulement informer votre bailleur, mais aussi obtenir son accord – en fonction des clauses prévues à cet effet dans votre contrat. Dans tous les cas – sauf si le bailleur participe à l’acte – vous avez l’obligation de lui notifier la cession par voie d’huissier après signature du contrat, pour la lui rendre opposable.
  2. Purgez le droit de préemption de la mairie : votre commune peut préempter votre fonds de commerce. Respectez la procédure d’information, pour vous assurer la régularité de la cession. Notez que vous pouvez signer une promesse de cession, qui fait courir un délai jusqu’à signature de l’acte définitif. Ce délai permet généralement de purger le droit de préemption de votre mairie.
  3. Faites un état des lieux de sortie du local commercial : cet état des lieux, imposé par les dispositions applicables aux baux commerciaux, vous protège. En cas de dégâts occasionnés par l’activité du locataire cessionnaire, aucun risque de mettre votre responsabilité en jeu !
  4. Signez le contrat.

#4 Contrat de cession de bail : les points d’attention

2 points d’attention majeurs au moment de conclure la cession de bail :

Evitez les mauvaises surprises.
  • Le prix et le paiement du prix : lorsque vous cédez le droit au bail seul, ce ne sont pas le CA ni le bénéfice qui déterminent sa valeur – contrairement au prix de cession du fonds de commerce. Tout est affaire de négociations ! Exemples d’arguments pour faire monter le prix : le niveau de loyer – inchangé pour le nouveau locataire – est bas eu égard au marché ; l’emplacement est ultra stratégique et attire une clientèle massive ; la boutique est récemment rénovée, et très bien équipée/agencée ; le bail cédé est « tous commerces ». Notez que pour augmenter le prix de cession, vous pouvez demander la déspécialisation (totale ou partielle) du bail au bailleur. Avec plus de candidats – qui exercent des activités variées – vous faites monter les enchères ! Une fois le prix fixé, assurez-vous d’être payé : en cas de paiement à terme, prévoyez une garantie de paiement.
  • Les clauses exigées par le cessionnaire : votre cessionnaire peut – légitimement – vous demander d’insérer une obligation de non-concurrence ou de non-rétablissement. Dans ces conditions, vous ne pouvez vous installer dans le périmètre indiqué pour y exercer votre activité. Vérifiez bien que cette clause, le cas échéant, ne contrevient pas à vos intérêts commerciaux…

A noter : il faut enregistrer l’acte de cession de bail aux impôts. Vérifiez que le contrat mette bien les frais et taxes à la charge du cessionnaire.

#5 Prenez un avocat spécialisé en droit des affaires

L’avocat saura vous faire éviter les pièges.

Les négociations en vue de la cession de bail sont cruciales : négociation avec le cessionnaire à propos du prix, et négociation avec le bailleur à propos de la déspécialisation du bail, principalement. Les formalités nécessaires pour conclure l’acte, en outre, sont soumises à un formalisme strict. En cas d’irrégularité, vous risquez des sanctions lourdes :

  • L’inopposabilité de la cession. Vous êtes alors tenu de continuer à payer les loyers alors que vous n’exploitez pas le local commercial.
  • L’extinction du bail sans indemnité d’éviction, la résiliation de plein droit si elle est prévue au contrat. Vous devez alors des dommages et intérêts au cessionnaire lésé.

Pour verrouiller l’opération, et assurer vos intérêts dans le cadre de la cession de bail, recourez aux services d’un avocat en droit commercial.

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