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Mandat de vente : 5 pièges à éviter

Vous vous apprêtez à conclure un mandat afin de vendre votre bien immobilier ? Vous avez conclu un mandat de vente avec un agent immobilier, mais vous faites face à des déconvenues ? L’agent mandaté n’a pas fait le nécessaire pour mener à bien l’opération immobilière ? Il a communiqué de fausses informations à l’acquéreur ? Des vices de forme entachent l’efficacité des actes juridiques qu’il a rédigé ? Ce guide a vocation à vous mettre en garde sur les pièges du mandat de vente, et à vous informer sur les recours possibles, le cas échéant. 

Qu’est-ce que le mandat de vente ? 

Le mandat est un accord entre vous et votre agent immobilier.

Le mandat de vente immobilière est un contrat en vertu duquel le propriétaire d’un bien immobilier (le mandant) confie à un agent immobilier (le mandataire) la mission de rechercher et/ou de vendre son bien à un acquéreur à un prix déterminé, en contrepartie d’une rémunération sous forme de commission. 

La loi Hoguet n° 70-9 du 9 janvier 1970 et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972, tous deux modifiés par la loi Allur n°2014-366 du 24 mars 2014, réglementent la validité et l’exécution de ce contrat.

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Quels sont les différents types de mandats de vente ? 

Avant de s’engager, il est important de savoir qu’il existe différents types de mandats : simple, exclusif, semi-exclusif.  

Le mandat simple est très peu contraignant.

Le mandat simple

Dans le cadre d’un mandat simple, le propriétaire confie la mission de vendre son bien à plusieurs agents immobiliers. Il conserve toutefois le droit de vendre lui-même son bien.

Le mandat exclusif donne la priorité à l’agent.

Le mandat exclusif 

Dans le cadre d’un mandat exclusif, l’agent immobilier mandaté d’un monopole pour vendre le bien objet du mandat. En effet, le propriétaire ne peut pas confier cette tâche à une autre agence immobilière. Il ne peut non plus céder par ses propres moyens le bien directement à un acquéreur. 

L’agent a tous les droits mais vous gardez la possibilité de vendre vous-même le bien.

Le mandat semi-exclusif

À mi-chemin entre le mandat simple et le mandat exclusif, le contrat semi-exclusif est un acte juridique en vertu duquel le propriétaire confie à un agent immobilier exclusivement la tâche de vendre son bien, tout en conservant le droit de réaliser l’opération lui-même. 

Le propriétaire ne peut pas recourir à d’autres agents immobiliers, ni vendre le bien directement à un acquéreur présenté par l’agent mandaté. 

Mandat de vente : quels sont les pièges à éviter ? 

En vertu d’une jurisprudence constante, l’agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle dès lors que les dommages subis par son cocontractant sont imputables à ses fautes professionnelles (Cass, 1ère chambre civile, 16 décembre 1992, n°90-18.151). 

Le mandataire peut en effet voir sa responsabilité contractuelle engagée en cas de : 

  • Mauvaise exécution ou inexécution du mandat de vente ; 
  • Inefficacité d’un acte juridique qu’il a rédigé ; 
  • Manquement à ses obligations d’information et de conseil. 

Cas 1 : une ou plusieurs mentions obligatoires sont absentes du mandat de vente 

Le contrat du mandat est incomplet.

Les mentions suivantes conditionnent la validité du mandat de vente :

  • La durée du mandat : le mandat de vente doit impérativement prévoir un terme précis, même en présence d’une clause tacite de reconduction ; 
  • Le montant de la rémunération de l’agent immobilier ; 
  • La mention que le mandat peut être résilié après un délai de trois mois, à condition de respecter un préavis de 15 jours ; 
  • La reproduction de l’article L215-1 du code de la consommation relatif aux conditions de reconduction des contrats de prestation de service ; 
  • Le numéro d’inscription au registre des mandats. 

Ainsi, le mandat qui prévoit que la mission de l’agent mandaté prendra fin “à la réalisation de la vente” est nul. Pour obtenir la nullité du mandat, il est conseillé d’avoir recours à un avocat, notamment lorsque les sommes en jeu sont conséquentes. 

En cas d’anéantissement rétroactif du contrat, vous pourrez obtenir le remboursement des frais versés et l’annulation de tous les actes accomplis en votre nom par le mandataire.

Avant de signer un mandat de vente, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel du droit. Ce dernier vous aidera à comprendre les termes de l’acte et s’assurera de sa validité.

Cas 2 : l’agent immobilier commet une faute de gestion dans l’exécution du mandat 

Attention aux conditions de prix convenues dans le mandat avec l’agent.

L’article 1992 du code civil dispose que “le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion”. 

L’agent immobilier est tenu à une obligation de moyen à l’égard du mandant. Cela signifie qu’il n’engage pas sa responsabilité s’il ne parvient pas à vendre le bien. En revanche, sa responsabilité peut être recherchée dès lors qu’il n’a pas mis tous les moyens en œuvre pour conclure la vente ou qu’il a commis une faute dans l’exécution de sa mission. Tel est le cas lorsque l’agent immobilier méconnaît les intérêts du mandant et vend, à son insu, le bien à un prix inférieur à celui fixé. 

Cas 3 : l’agent mandaté manque à son obligation d’information  

L’agent ne vous a pas donné toutes les informations sur le bien.

Dans le cadre d’un mandat de vente, l’agent immobilier est tenu à une obligation d’information envers le mandant. Il doit ainsi veiller à faire apparaître de manière lisible et explicite les tarifs pratiqués dans son agence ou sur son site internet. 

L’acquéreur du bien est également créancier de cette obligation d’information. Ainsi, l’agent immobilier manque à son obligation s’il n’informe pas l’acheteur que le terrain acquis n’est pas constructible.  

En cas de manquement à l’obligation d’information, la responsabilité de l’agent mandaté peut être recherchée. L’annulation du mandat peut également être envisagée en cas de vice du consentement. L’assistance d’un avocat est recommandée. Il établira le lien de causalité entre la faute du professionnel et votre préjudice, et vous permettra ainsi d’obtenir une indemnisation juste.  

Cas 4 : l’agent immobilier manque à son devoir de conseil envers le mandant 

L’agent a un devoir de conseil.

L’agent immobilier mandaté est tenu à un devoir de conseil envers son mandant. Il a en effet le devoir de fournir des informations exactes et complètes au mandant. Il le met également en garde contre les risques liés à l’opération.

À ce titre, l’agent vérifie et informe le mandant de la solvabilité de l’acheteur, sa qualité et sa capacité juridique et des caractéristiques du bien. Il engage ainsi sa responsabilité à l’égard du mandant s’il ne vérifie pas la situation financière de l’acquéreur. 

Cas 5 : l’agent mandaté manque à son obligation de résultat dans le cadre de sa mission de rédacteur d’acte juridique 

L’agent doit mettre en oeuvre les moyens nécessaires pour la vente.

Dans le cadre de sa mission, l’agent immobilier rédige des actes juridiques pour le compte de son mandant. Il doit ainsi veiller à l’efficacité des actes. En effet, l’agent répond des dommages causées par l’inefficacité d’un acte dont il est rédacteur. 

L’agent mandaté s’assure ainsi de l’efficacité juridique de la convention lorsqu’il rédige un compromis de vente par exemple.

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