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Expulsion locative : 5 choses à savoir

Vous êtes locataire et vous n’avez pas été en mesure de respecter vos obligations légales et contractuelles ? Vous êtes menacé d’expulsion ? L’expulsion locative est une procédure jalonnée d’un certain nombre d’étapes. Elle implique le respect d’un formalisme strict et de délais impératifs. Découvrez dans ce guide vos droits et vos recours en tant que locataire. 

Expulsion locative : de quoi s’agit-il ? 

C’est une procédure judiciaire lancée par le propriétaire.

L’expulsion locative correspond à la situation dans laquelle le propriétaire d’un bien immobilier, le bailleur, décide d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de son locataire afin de faire prononcer son expulsion. Plus concrètement, il s’agit de l’exécution par un huissier de justice d’un jugement ordonnant à l’occupant de libérer le logement, avec le concours de la force publique si nécessaire. 

Expulsion locative : pour quels motifs ? 

Le locataire est lié au bailleur par un contrat de bail encadrant les droits et les obligations de chacune des parties. À ce titre, l’occupant d’un logement est tenu à un certain nombre d’obligations. C’est lorsque ce dernier ne respecte pas ses engagements qu’une procédure d’expulsion locative peut survenir. 

Généralement après plusieurs loyers impayés

De nombreux motifs peuvent en effet être à l’origine de la décision d’expulsion : loyers impayés, défaut d’assurance, dégradations du logement, sous-location non autorisée par le bailleur, défaut du dépôt de garantie, etc. 

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Loyers impayés 

Le défaut de règlement des loyers est l’une des situations les plus fréquentes dans le cadre d’une procédure d’expulsion. L’obligation d’acquitter les loyers est en effet prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les récupérables aux termes convenus”.   

Si les relances et le commandement de payer s’avèrent infructueux, le non paiement des loyers peut conduire à la résiliation du bail en application de l’article 24 de la loi précitée, et à l’expulsion du locataire. 

Défaut d’assurance habitation 

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et à la loi ALUR du 24 mars 2014, la souscription d’une assurance habitation est obligatoire. Ainsi, lorsque le locataire n’est pas en mesure de justifier d’une telle assurance, le bailleur peut faire application de la clause résolutoire ou demander la résiliation judiciaire du bail. Il engage par la suite les démarches relatives à l’expulsion du locataire.  

Usage non conforme à la destination du bail 

En application de la loi, le locataire use paisiblement du logement loué et se conforme à la destination prévue par le bail. À défaut, l’occupant s’expose à une procédure d’expulsion locative. Tel est en effet le cas si ce dernier exerce une activité commerciale au sein des locaux loués alors même que l’exercice d’une activité professionnelle y est interdite. La pratique d’une activité illicite constitue également un motif d’expulsion. 

Trouble anormal du voisinage 

Le locataire doit veiller à ne pas troubler la jouissance des autres occupants de l’immeuble. En effet, les nuisances répétitives outrepassant des activités normales peuvent être à l’origine d’une procédure d’expulsion dès lors qu’elles causent un préjudice au voisinage. Tel est le cas par exemple du tapage nocturne, des nuisances olfactives, ou encore des travaux. 

Comment se déroule une procédure d’expulsion locative ? 

La loi encadre étroitement la procédure d’expulsion locative. Elle conditionne notamment l’expulsion du locataire au respect de nombreuses formalités et de délais impératifs.

Commandement de payer 

Un premier commandement de payer est envoyé.

Dans le cadre de loyers impayés, le propriétaire délivre au locataire un commandement de payer. Le commandement doit être envoyé par la voie d’un huissier de justice. À compter de la réception de l’acte, le locataire a deux mois pour régulariser sa situation. 

En cas de défaut d’assurance habitation, l’huissier de justice signifie un commandement de produire l’attestation au locataire. Ce dernier dispose de deux mois pour fournir le justificatif. 

Mise en oeuvre de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire

En l’absence de régularisation de la situation, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au contrat de bail. À défaut de clause résolutoire, il peut obtenir la résiliation du bail en justice. 

Saisine du tribunal    

Pour engager la procédure d’expulsion, le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection. L’huissier de justice délivre une assignation à comparaître au locataire. Durant l’audience, chacune des parties présente ses arguments au juge. 

Décision ordonnant l’expulsion du locataire

Si le juge estime que le locataire est en capacité de régulariser sa situation, il peut octroyer des délais supplémentaires. À défaut, il constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion du locataire. L’huissier signifie le jugement au locataire.  

Conduite de la procédure d’expulsion locative par l’huissier de justice 

L’huissier de justice conduit la procédure d’expulsion locative. Il délivre au locataire un commandement de quitter les lieux. L’occupant a ensuite deux mois pour libérer les locaux loués, conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Si l’occupant se maintient dans les lieux, l’huissier peut recourir à la force publique. 

Quels sont les recours du locataire en cas d’expulsion ?

En tant que locataire, vous disposez de certains recours pour faire face à une procédure d’expulsion locative. 

Tout d’abord, l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit une suspension des procédures d’expulsion du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Il s’agit de la trêve hivernale. Dans le contexte de la crise du covid-19, la trêve a exceptionnellement été prolongée jusqu’au 31 mai 2021.  

Il existe différents recours.

Conformément à l’article L412-3 du Code précité, vous disposez également du droit de solliciter des délais supplémentaires pour régulariser votre situation ou trouver une solution de relogement. Les délais vont de trois mois à trois ans en fonction de votre situation (bonne volonté, âge, état de santé, situation financière…).  

Enfin, vous pouvez saisir, par le biais de votre Caisse d’allocations familiales, le fonds de solidarité pour le logement (FSL). Ce fonds accorde en effet des aides financières aux personnes rencontrant des difficultés pour se maintenir dans leur habitation. Néanmoins, l’attribution de cette aide n’est pas automatique. 

Vous pouvez également vous tourner vers la commission de surendettement dans l’hypothèse où vous faites face à de grandes difficultés financières. Si votre dossier est déclaré recevable, la commission peut saisir le tribunal aux fins de suspendre provisoirement les mesures d’expulsion. 

En revanche, les personnes se trouvant dans une situation de fragilité (personnes âgées, personnes en situation de handicap, familles avec enfants…) ne sont pas protégées contre l’expulsion locative. Ces circonstances peuvent toutefois être prises en compte dans l’octroi de délais supplémentaires. 

Quelle procédure un avocat peut-il engager pour éviter une expulsion locative ? 

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion locative, l’assistance d’un avocat est vivement recommandée. Il s’agit en effet d’une procédure longue et complexe qui requiert l’expertise d’un spécialiste du droit. 

L’avocat vous assiste dans toutes les étapes de la procédure. Il sollicite notamment l’octroi de délais supplémentaires auprès du juge. Dans le cas où une décision d’expulsion a été prononcée à votre encontre, il interjette appel du jugement dans un délai d’un mois à compter de sa signification.

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