Que deviennent les biens immobiliers au moment du divorce ?

Pour répondre à la question des biens immobiliers dans le cas d’un divorce, il convient, avant tout de prendre en compte :

• le régime matrimonial applicable. C’est en effet ce régime qui va fixer les règles de partage des biens entre époux.
• le contrat de mariage si il existe. Il sera nécessaire d’identifier les éventuelles clauses spécifiques susceptibles de déroger aux règles générales du régime matrimonial retenu (voir contrat de mariage sur le site service-publique.fr).

Enfin, en fonction du régime matrimonial, du contrat de mariage, il pourra être établi si un bien immobilier est un bien commun devant être partagé en cas de divorce ou un bien propre conservé par son propriétaire.

Précisons d’emblée que lorsque le patrimoine des époux comprend un ou plusieurs biens immobiliers, l’intervention d’un notaire sera obligatoire et cela que le divorce soit amiable, c’est-à-dire par consentement mutuel ou contentieux (devant un Juge). Ce notaire établira le patrimoine global des époux. Il indiquera les biens immobiliers à l’actif et au passif, les éventuels prêts et crédits qui ont été nécessaires à l’acquisition de ces biens. Le notaire précisera les droits de chaque époux et ce que chacun récupère en fonction du régime matrimonial.

Régime matrimonial et biens immobiliers

Le régime légal de la communauté réduite aux acquêts

En l’absence d’un contrat de mariage, c’est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui va s’appliquer (articles 1400 et suivants du Code civil). Ce régime prévoit que le bien immobilier acquis après le mariage est un bien commun (article 1401 du Code civil).

En revanche ne sera pas considéré comme bien commun mais comme étant un bien propre (articles 1403 et suivants du code civil) tout bien immobilier acquis par l’un des époux avant le mariage ou reçu par héritage et donation que ce soit avant ou après le mariage.

Il en est de même si un des époux finance pendant le mariage un bien immobilier avec des fonds provenant d’un héritage ou de la vente d’un bien propre, le nouveau bien acquis sera alors un bien propre. Lors de la dissolution du régime pour divorce, chaque conjoint aura droit à la moitié de tout bien immobilier commun. Un conjoint va, en revanche, récupérer ses biens immobiliers propres.

Le régime de la communauté universelle

Sous ce régime, qui nécessite un contrat de mariage notarié, tout bien immobilier des époux est commun. Cela s’applique quel que soit les dates d’acquisition, avant ou après le mariage, leur origine (achat, héritage ou donation) et la manière dont ces biens ont été financés (article 1526 du Code civil).

En cas de divorce ces biens immobiliers seront partagés à parts égales. Une clause spécifique figurant dans le contrat de mariage peut prévoir une autre répartition.

Le régime de la séparation de biens

Sous ce régime, chaque conjoint est propriétaire des biens qu’il a acquis avant ou pendant le mariage (articles 1536 et suivants du Code civil). Ces biens ne feront pas l’objet d’un partage au moment du divorce.

Ce régime permet cependant à un couple de procéder ensemble à l’achat d’un bien immobilier en indivision. Le notaire fera figurer sur l’acte d’achat la proportion d’acquisition de chacun.

Que va-t-il se passer en cas de divorce ?

• Les biens immobiliers acquis par chaque époux avant ou au cours du mariage resteront sa propriété.
• Le partage portera sur tout bien immobilier indivis.
• Chaque époux obtiendra sa proportion d’acquisition.

Le régime de la participation aux acquêts

Ce régime est, en France, peu fréquent. Il s’agit d’un régime hybride qui reprend à la fois des aspects du régime de la séparation des biens et ceux de la communauté réduite aux acquêts (articles 1569 et suivants du code civil).

En cas de divorce, les époux se partagent l’enrichissement réalisé par le couple au cours du mariage. Pour cela l’enrichissement de chaque époux sera déterminé en calculant le patrimoine acquis. Il correspond au patrimoine final au moment du divorce moins le patrimoine originaire lors du mariage.

L’époux qui s’est le plus enrichi va payer une créance de participation à l’autre égale. Elle est de la moitié de la différence du patrimoine acquis entre les époux. Les biens immobiliers acquis avant le mariage ne sont pas partagés. Les biens immobiliers acquis par chacun des époux pendant le mariage entrent dans le calcul de l’enrichissement, des acquêts nets constatés et pris en compte dans le calcul de la créance de participation.

Comment se partager les biens immobiliers et les crédits immobiliers ?

En cas de divorce, le partage des biens immobiliers pourra survenir pour les conjoints mariés sous le régime de la communauté universelle ou de la communauté réduite aux acquêts. Elle surviendra aussi sous le régime de la séparation de biens s’il existe des biens indivis.

Les conjoints ont 3 possibilités pour séparer un bien immobilier après un divorce :

1. Vendre le bien. Le produit de la vente permettra de rembourser le prêt contracté en commun avant que les époux ne se partagent le reliquat.
2. Qu’un époux garde seul le bien (attribution préférentielle définie par les articles 831 à 834 du Code civil) dans ce cas il devra verser une soulte, c’est-à-dire une somme d’argent à l’autre comme compensation. Cet époux acquéreur sera alors tenu de rembourser seul le montant du crédit restant dû après transfert du prêt ou rachat du prêt par une autre banque en son nom propre.
3. Garder ensemble le bien en indivision ce qui nécessitera de rédiger une convention d’indivision par un notaire. Les époux devront alors rembourser ensemble le crédit immobilier en cours.